相続人と相続財産の調査

最初に行うべきは、誰が相続人になるのかを確定させることです。被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取り寄せ、法定相続人を明らかにします。同時に、不動産の登記簿謄本や固定資産税の納税通知書などを確認し、どのような不動産があるのかを把握します。複数の市区町村に不動産がある場合は、それぞれの自治体で名寄帳を取得すると漏れなく確認できます。

遺産分割協議の実施

相続人全員で、不動産を含む遺産をどのように分けるかを話し合います。不動産は現金と異なり物理的に分けにくい財産であるため、誰が取得するのか、あるいは売却して現金化するのかなど、慎重な検討が求められます。協議がまとまったら遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名・押印します。

相続登記の申請

遺産分割協議書をもとに、法務局で相続登記の申請を行います。登記申請には戸籍謄本、遺産分割協議書、印鑑証明書、不動産の評価証明書などの書類が必要です。登録免許税として、不動産の固定資産税評価額の0.4％を納める必要があります。手続きに不安がある場合は、司法書士に依頼することで確実かつスムーズに進められます。

相続税評価額の算出方法

相続税の申告では、土地と建物で異なる基準が適用されます。土地は路線価が定められている地域では路線価方式、路線価のない地域では倍率方式で計算します。路線価方式では、道路に面した土地の1平方メートルあたりの価格に土地の面積を掛け、形状や接道状況による補正を加えます。建物は固定資産税評価額をそのまま使用します。

時価による評価が必要なケース

遺産分割協議において不動産を取得する相続人と、現金を取得する相続人がいる場合、公平な分割には時価での評価が求められます。時価は不動産会社の査定や不動産鑑定士の鑑定で算出されます。相続税評価額は時価の7割から8割程度とされていますので、遺産分割では時価を基準にすることでトラブルを避けられます。

評価額を下げられる特例制度

一定の要件を満たす場合、小規模宅地等の特例が適用でき、土地の評価額を最大80％減額できます。被相続人が居住していた宅地や事業用の宅地が対象となり、相続税の負担を大きく軽減できます。適用には細かな条件がありますので、判断に迷う場合は専門家に相談することで適切な評価と節税対策が可能になります。

単独名義にする方法

現物分割とは、不動産そのものを特定の相続人が単独で取得する方法です。たとえば、長男が自宅を取得し、次男が別の土地を取得するといった形で分けます。相続人それぞれが異なる財産を取得するため、共有状態にならず権利関係が明確になります。ただし、不動産の価値に差がある場合は不公平感が生まれる可能性があります。

代償分割で公平性を保つ

代償分割は、不動産を取得する相続人が他の相続人に代償金を支払う方法です。自宅を長男が引き継ぐ代わりに、次男と三男に相当額の現金を支払うといった形で調整します。不動産を単独名義にしながら、相続人間の公平性も保てます。

換価分割で現金化する

換価分割は、不動産を売却して現金に換え、その代金を相続人で分配する方法です。誰も不動産を必要としない場合や、代償金の支払いが難しい場合に有効です。現金で分けるため公平な分割が実現しやすく、協議もまとまりやすい傾向にあります。

共有分割は慎重に判断

共有分割は、複数の相続人で不動産を共有する方法ですが、将来的な利用や処分において全員の合意が求められるため、トラブルの原因になりやすい方法です。長期的には権利関係が複雑化しますので、できる限り避けることをおすすめします。

Q1．相続不動産の手続きはどのような流れで進めればよいですか？

A．被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取り寄せて相続人を確定し、登記簿謄本や固定資産税の納税通知書で不動産を把握します。次に相続人全員で遺産分割協議を行い、協議書を作成します。最後に法務局で相続登記を申請します。

Q2．相続不動産の評価はどのように行われますか？

A．相続税の申告では、土地は路線価方式または倍率方式で評価し、建物は固定資産税評価額を用います。遺産分割では時価での評価が必要で、不動産会社の査定や不動産鑑定士の鑑定で算出されます。

Q3．遺産分割協議で不動産を共有名義にしない方が良いのはなぜですか？

A．共有名義にすると、将来の売却や活用において全員の同意が必要となり、手続きが複雑になるためです。現物分割、代償分割、換価分割のいずれかを選び、単独名義にすることが望ましいでしょう。