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相続登記と休眠担保(休眠抵当)の抹消

相続登記と休眠担保(休眠抵当)の抹消

相続登記に際して登記簿を確認していると、明治・大正・戦前・昭和(戦前・戦後直後)時代の古い抵当権や質権を見つけることがあります。 このような長い間手付かずとなっている抵当権などの担保権「休眠抵当権」または「休眠担保権」と呼びます。

これらの古い担保権で困る点は、多くの場合、債権者(担保権者)が誰なのかが不明であることです。加えて、当時借りたお金がすでに返済されているかどうかも、調査する手段がほとんどありません。さらに、これらの担保権の債権額が数十円という非常に少額である場合も少なくありません。今回は、このような債権者が不明な休眠担保権を抹消する手法について説明します。

目次

休眠担保とは?

一般的に、「休眠担保権」または「休眠抵当権」とは、明治から昭和初期にかけて設定されたが、現在もなお抹消されていない古い抵当権(その他の担保権)を指します。具体的には、長期間使われていないか、存在が不明瞭な担保権です。このような担保権は主に不動産に関連し、解決しないと不動産の売買、融資、さらには相続にも影響を及ぼす可能性があります。

通常、抵当権や担保権を解消するためには、担保権者の協力が必須です。なぜなら、担保権の抹消は不動産の所有者と担保権者との共同申請によって行われるからです。もし担保権者が特定でき、連絡も取れるのであれば、その人物に共同申請を依頼することができます。

ただし、休眠担保権の問題は、担保権者が大半の場合で所在不明、あるいは生存自体が不明であるため、通常の方法での抹消登記が不可能です。このため、不動産を相続しても、担保権が残っている限り自由な売買は難しい状況となります。

休眠担保を放置しておくとどうなる?

休眠担保権を含め、抵当権などの担保権がついたままの不動産の売買は、大幅に制限されます。

基本的に、担保権がついた状態の不動産でも売買は可能です。売買自体が禁止されているわけではありません。ただし、一般的には抵当権を抹消した後に売却するか、売却と同時に抹消することが推奨されています。

抵当権付きの不動産は、購入リスクが高く、興味を持つ購入希望者が少ないのが現実です。その理由は、購入後に物件が競売にかけられる可能性が未知数だからです。さらに、抵当権が存在する物件に対して融資を提供する銀行や金融機関もほとんどありません。

そのため、不動産を売却する際には、事前に担保権を抹消することが非常に重要です。

売却やその他の処分を予定していない場面でも、担保権を放置しておくと、その担保権は永続的に残り、次の世代にも引き継がれていく可能性が高いです。時間が経過すると、手続き自体も複雑かつ困難になる場合があります。

「休眠」とはいっても、登記上は有効な抵当権です。つまり、休眠担保権を抹消しないと、将来的に何らかの形で不動産を活用したいと思った場合に、障害となり得ます。早めに対処しておくことが、後のトラブルを防ぐ上で重要と言えるでしょう。

休眠担保の抹消方法

通常、抵当権やその他の担保権を解消するには、担保権者(抵当権者)との協力が不可欠です。これは、抹消登記を行う際に、不動産の所有者と担保権者が共同で申請をする必要があるためです。

ところが、休眠担保権の場合は特殊で、担保権者の所在や生存状況が不明なケースが多く、通常の共同手続きが困難です。このような状況下での休眠担保権の抹消手段について、次に詳しく説明します。

相続登記において、相続した不動産に休眠担保権がついているケースでも、相続人が単独で抹消手続きすることが可能です。

完済したことを証明する書類を提出する方法

法務局に完済した証拠となる書類(債権証書、さらに、債権および最後の2年分の利息やその他の定期金の受取証書)を提出することが、休眠担保権の抹消の一つの方法です。

この手段は、保有している書類があれば最も迅速で費用も少なく済みます。ただし、実際には古い完済証明書類を保管しているケースは稀です。

債権全額を供託する方法

債権の弁済期から20年が過ぎた上で、債権額、利息、および損害金の全額を供託する方法もあります。この手続きは、不動産登記法第70条第4項に基づいています。供託とは、国が管理する供託所に金銭や有価証券を預ける制度です。

この法に基づくと、債権の弁済期から20年が経過し、その後に債権額と利息、ならびに損害金の全額を供託した場合、担保権者の協力なしで抹消登記申請が可能です。

特に明治時代などの古い抵当権に関しては、債権額が5円などと低い場合が多く、供託に必要な金額もそれほど高くありません。一方で、昭和時代の抵当権の場合は、何十年分の利息等が加わるため、供託額が何十万円にも上ることもあります。

裁判所で除権決定を得る方法

裁判所による公示催告を利用して抵当権を除権する手段もあります。除権の決定を得られれば、担保権者の協力無しにも抹消登記を進めることができます。ただし、この方法は数ヶ月以上もの時間を要する可能性があります。

さらに、被担保債権が消滅した証拠となる書類(例えば領収証や消滅時効の援用に関する通知書など)が必要です。そのため、手続きが複雑であり、時間も費用もかかるケースが多いので、あまり現実的な解決策とは言えません。

担保権者の所在が不明であることの証明

担保権者の所在が不明な場合、上記に挙げた方法を用いて担保権の抹消を進めることは可能です。ただし、担保権者の所在が不明であるという事実を適切に証明する必要があります。証明方法は担保権者が個人であるか、法人(会社)であるかによって異なります。

個人の場合

抵当権者(担保権者)の現在の所在が不明で、死亡しているかどうかも確認できない場合です。具体的な「所在不明」の証明には、「不到達」となった配達証明付きの郵便物の証明が役立つ場合があります。

所在が「住所」だけでなく「勤務先」などを含む広い範囲で不明である必要があります。もし抵当権者が死亡していることが判明した場合には、相続人全員の所在を調査しなければなりません。

また、もし戸籍謄本や住民票などの調査によって抵当権者やその相続人が見つかった場合、所在が不明であるとは言えなくなるため、上述した制度は利用できません。このような状況で抵当権者や相続人の協力が得られない場合は、裁判手続きを通じて抵当権の抹消を進めることとなります。

法人(会社)の場合

法人の所在地を管轄する登記所で閉鎖登記簿謄本を調べます。もし閉鎖登記簿謄本が破棄されていたり、入手できない場合は、担保権者が所在不明であると判断されます。

それに対して、閉鎖登記簿謄本が手に入る場合は、所在不明とは見なされません。このようなケースでは、特定の制度の利用は許されません。特に法人においては、閉鎖登記簿謄本が多くの場合で取得できるため、この制度を用いることは実質的に困難です。

担保権者が法人の場合の新しい抹消方法

令和5年4月1日から施行された不動産登記法の改正により、登記義務者の所在が不明な場合について、一定の登記の抹消手続きが簡易化されました。特に、解散した法人に関する担保権(先取特権、質権、抵当権)の登記を、より手軽に抹消できるようになっています。

ただし、この簡略化された手続きは、もし該当の法人が他の法人に合併や承継されていて、その承継法人が現存する場合には適用できません。もし承継法人も解散しているならば、この簡易手続きが適用されます。

さらに、会社法第472条第1項に基づき解散した、すなわち「みなし解散」した法人に対しても、この簡略化された手続きが適用されるとされています。

簡略化した抹消手続きを行うには、具体的には、次の要件を満たす必要があります。

  • 解散した法人の担保権であること
  • 清算人の所在が判明しないこと
  • 法人の解散後30年が経過していること
  • 被担保債権の弁済期から30年が経過していること

まとめ

休眠担保権の抹消手続きは、一般的な抵当権の抹消手続きとは異なる多くの特別な要点があります。

休眠担保権が持つ実質的な担保機能は消滅していることがほとんどのため、緊急に処置を必要とするケースは少ないでしょう。しかし、何もしなければこれが自動的に抹消されるわけではなく、特別な法的改正がない限り、永遠にその登記は残り続けます。

時間が経過すれば、手続きが更に複雑になってしまう可能性が高いです。

担保権者が法人か個人か、行方不明であるか否か、さらには必要な書類が整っているかどうか、債権額によっても、休眠担保権の抹消手続きは大きく異なる場合があります。このような多様な状況に柔軟に対応するためには、事前に十分な検討と準備が必要です。不動産に休眠担保権などの抹消したい登記がついていた場合は、信頼できる専門家に相談するとよいでしょう。宇都宮の当事務所では専門の司法書士が、相続登記や休眠担保の抹消、財産目録作成、遺産分割協議のサポート、遺産分割協議書の作成など、相続手続きの全てに親切丁寧に対応します。初回相談は無料です。お気軽にお問い合わせください。

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